胡港文：海外投資需考慮投資房地產優劣勢來源

近年來，隨著國內房地產投資回報率的縮水，不少人將投資目標放置到海外，這一趨勢不僅在迅速擴張，更帶動國內眾多知名企業投資海外打造項目。

世邦魏理仕提供的《中國資本進軍海外投資報告》顯示，我國快速城鎮化及2008年相關部門主導的大規模投資計劃帶動了房地產投資開發熱潮，與此同時，消費者及投資需求的膨脹推動各地物業價格大幅上漲，令國內房地產投資，尤其是住宅投資的調控規管日趨嚴厲。

其中，一方面是信貸收緊、國內房地產投資嚴重受管控、短期內供應過剩的壓力令投資風險日益上升；另一方面，全球信貸寬松、人民幣對外不斷升值、部分富裕個人移民資產保值需求日益高漲、中國經濟體的可投資金規模不斷增大。在這樣的背景下，海外房地產投資開始成為個人及機構投資者等各方關注的熱點投資渠道。同時，處于拓寬融資渠道或基于遠期戰略考量，部分國內房地產企業亦開始積極進軍海外。

隨著國內海外投資熱潮的逐漸升溫，萬達、碧桂園、綠地等房企先后進入海外市場。8月下旬，萬達集團帶著其在美國、西班牙、澳大利亞等國的投資項目回國，在成都首先召開全球預售發布會。很顯然，萬達雖然去了國外投資項目，而他們主要想吸納的投資對象，依然是中國人。

不過，隨著全球經濟環境的不斷變化，國內熱衷投資的海外目標城市、物業形態開始發生轉變。對此，房觀察專訪世邦魏理仕華西區董事總經理胡港文，以了解趨勢變化背后的原因，海外投資熱潮對國內投資市場的影響，以及當前在海外投資需要考慮的因素等。

★房觀察：近兩年，中國機構投資者、企業和高凈值人群海外房地產投資額急速上升，是什么原因導致這種趨勢的變化？
胡港文：過去，海外投資主要受到移民和留學兩種因素的驅動，而近兩年來，海外投資額急速上升與中國越來越跟國際接軌緊密相關。中國企業的發展壯大，使其產生了分散投資國際資產配置的需求，同時，國內外經濟環境也發生著微妙的變化。
一是，近十年來人民幣持續升值的趨勢在今年遇到拐點，使得人們加深對國際資產配置的考慮，匯率的改變無形推動了海外投資需求的利好，也影響了海外投資者對中國房地產的投資欲，而國內房地產價值吸引力的下降，間接推動了人們進行國際資產配置的考慮。

二是，近幾年中國的房產稅立法，盡管目前尚未完成，但也僅是時間問題，將來持有越多房產，意味著繳納更多的持有稅，中國個人投資買房等升值的做法將變得不現實，未來，投資者將會與國際接軌，從整體來看持有成本和回報率。

三是，目前中國經濟結構的調整，近兩年中國經濟增速放緩，使得人們開始考慮進行國際資產配置。

四是，美國經過2008年的金融危機以及歐元區經過2010年的金融危機，這些國家的房價已經調整到具有吸引力的水平。

五是，隨著李嘉誠拋售中國資產開始投資海外，也推動國人追隨其腳步。

★房觀察：海外投資額急劇上漲會對國內投資帶去哪些影響？
胡港文：首先會分流一部分國內投資的需求，國內投資需求的降溫有助于使房產價格回歸到合理水平。

二是，促使中國房企或是加快去貨速度，或是進行財務重組以降低融資成本。相信中國房價新一輪調整勢在必行。與此同時，當國內房價調整到合理水平，人民幣貶值到一定程度時，也會吸引外資重新進入中國市場。

★房觀察：中國內地房企進軍海外市場動作頻繁，致使國內企業進入海外開發項目的原因是什么？
胡港文：萬達、碧桂園、綠地等實力雄厚的房企已經進軍海外市場。比如萬達今年在西班牙馬德里、美國芝加哥和澳大利亞黃金海岸推出高端地產項目。世邦魏理仕作為萬達三個海外住宅項目的獨家銷售代理，最近協助萬達分別在上海、北京、深圳和成都舉辦了全球預售發布會。

中國個人投資者往海外投資，是房企向海外發展的動力之一，對內地機構投資者來說，他們也需要追求穩定的租金回報項目。

★房觀察：2009年開始，中國海外投資主要目的地是亞洲。到2013-2014年，海外投資目標轉向歐美。出現這種變化的原因？
胡港文：這是房價周期原因，中國投資者從2009年第一輪投資亞洲到2013年，已經過去了好幾年，香港、新加坡的房產到了拋空的階段，投資者拋售亞洲房產投向歐美，這也是國際投資者應該具備的視野。
英國、美國和澳大利亞是中國投資者比較熱衷的幾個目標國家，都是留學和投資移民大國，其所具有的投資移民計劃對內地投資者很有吸引力。

★房觀察：在幾個熱門投資國家中，2014年中國海外投資在英國出現了較大幅度下滑，澳大利亞則出現大幅增長，美國小幅上漲，是什么原因導致這種投資風向的變化？
胡港文：這是房價周期問題，英國倫敦的房價在2012年奧運會之后已經增長了很多，投資者主要來源地是中東、俄羅斯、香港、新加坡等，這些地方的投資者對倫敦房產市場相對更敏感，在房價上升階段，已經獲得很大收益，而中國內地投資者才開始接盤。

倫敦是歐洲主要金融中心，其房價上升周期與美國是不同的。2010年，倫敦房價開始進入上升軌道，而美國房價受08年金融危機影響，2010年還處于房價下行階段，另外，澳大利亞由于前幾年澳元匯率的因素，對人民幣匯率偏高，而近一兩年開始走低，也促使了中國海外投資在澳大利亞的增長。

★房觀察：以物業形態而論，2013年，酒店和寫字樓占了中資海外資產類型中的90%。2014年，這一比例下降到78.5%。同時，零售和工業地產異軍突起，為什么會發生這種變化？
胡港文：在海外，酒店和寫字樓是租金回報型投資物業，投資風險相對較低，在歐美國家的CBD區域，酒店寫字樓主要被機構投資者持有，移民和企業海外市場擴張的趨勢使得投資項目變得更為多元化，對零售和工業地產產生新的需求，酒店和寫字樓比例的下降并不能說明問題，也要取決于總的投資額。

★房觀察：您對中國投資者海外投資有哪些建議？
胡港文：一、把握恰當的入市時機，尤其是個人投資人及房地產開發企業，避免盲目及跟風；
二、對企業投資者而言，通過選取恰當的當地合作伙伴、雇傭有經驗的本地員工、借助網絡全面的房地產專業咨詢機構等深入掌握海外房地產市場知識，縮短學習曲線；
三、對機構投資者尤其是保險企業而言，整合集團資源，充分利用集團內資產投資團隊在國內積累起來的房地產投資經驗以搭建合適的投資結構，選取最佳投資管理方式；
四、充分做好風險管理，充分考慮直接及間接投資房地產的優勢及劣勢，做出最佳投資組合。